Durante el primer semestre de 2022, los activos financieros internacionales experimentaron importantes caídas de forma transversal, al mismo tiempo que la volatilidad de las rentabilidades experimentó un incremento. Así, los atributos de la diversificación de las inversiones en los portafolios tradicionales perdieron fuerza, lo que debilita la consistencia de las rentabilidades en el tiempo.
¿Qué elementos explican este comportamiento?
Existen varias razones, pero creemos que una de las más relevantes es la alta inflación en las economías desarrolladas, lo que está siendo un dolor de cabeza para los principales bancos centrales del mundo. En este sentido, si bien en lo reciente los commodities han dado cuenta de una moderación, aún se mantiene una importante inercia en los precios de servicios, dado un mercado laboral que se mantiene con un bajo desempleo en términos históricos y que presiona, en cierta manera, al alza la evolución de los salarios. De este modo, es posible que la inflación alta nos acompañe por más tiempo, dificultando un mejor desempeño de los activos financieros tradicionales.
En este sentido, ¿cómo plantear los portafolios en este escenario?
Creemos que el principal desafío en esta etapa es complementar las inversiones tradicionales con activos que muestren un comportamiento distinto al de los mercados públicos, al mismo tiempo que provean una rentabilidad estable, sin mucha volatilidad y que también entreguen una protección contra la alta inflación. Al parecer, los requisitos son muchos, pero afortunadamente existen inversiones que cumplen en gran parte con estos elementos. Nos estamos refiriendo a las inversiones alternativas en activos inmobiliarios.
Los activos inmobiliarios han mostrado buenas rentabilidades en entornos de alta inflación, comparado con las inversiones en mercados públicos. Esto debido a que sus flujos están indexados a la evolución de los precios (arriendos), al mismo tiempo que el valor de estos activos están sujetos a retasaciones.
Otro elemento importante es la volatilidad, la cual ha sido bastante baja en comparación a otros activos. Lo anterior, respondería a que estos activos inmobiliarios no se valorizan todos los días, por lo que no están sujetos 100% a los eventos del mercado en un día puntual. Los eventos donde hay que poner atención es en los periodos de retasación de los activos, los que pueden coincidir con un entorno macro más débil. Sin embargo, en la historia no se han dado episodios en que los activos inmobiliarios se mantengan presionados luego de una crisis económica.
¿Qué clases de activos inmobiliarios y estrategias existen?
Existen distintos tipos de activos inmobiliarios, dependiendo de la industria o sector en el que se desenvuelvan. En este sentido, destacamos los activos residenciales (Casas/Departamentos), Comerciales, Bodegas/Logística, Industrial, Oficinas y Hoteleros, por mencionar algunos. De este modo, también existe diversificación por tipo de sector, con sus oportunidades y riesgos asociados.
En el caso de las estrategias, podemos ordenarlas de menor a mayor la rentabilidad esperada y riesgo asociado. Así, destacamos:
Estrategia Súper Core Debt: Participación en activos inmobiliarios, a través del financiamiento del activo (deuda). No se corre con el riesgo de desarrollo y se tiene prioridad en los flujos que tenga el activo.
También posee colateral. Estrategia Core: Se adquieren activos inmobiliarios ya construidos, con contratos de arriendo de largo plazo, baja vacancia y enfocados en sectores clave para una economía. Aquí, la principal fuente de retorno es el flujo de los activos por arriendos, los que serían bastante estables. Bajo periodo de inversión y mayor proximidad en recibir flujos desde los activos.
Estrategia Core+: Se adquieren activos ya construidos, pero a precios más bajos, dado que necesitan alguna mejora. Se realizan inversiones para mejorar el activo y generar plusvalía, lo que permite elevar los precios de arriendo. Activo sin alta vacancia y sin contratos de arriendo de largo plazo. Es una estrategia más riesgosa que la anterior, pero entregaría un mayor retorno en el largo plazo. Existe un periodo de inversión un poco más largo que la estrategia Core para realizar mejoras, junto con un proceso de reducción de vacancia, por lo que el periodo donde se empiezan a recibir flujos positivos es en un plazo mayor.
Estrategia Value Add: Se realizan inversiones en el desarrollo de un activo inmobiliario, para luego arrendarlo y una vez estabilizado, venderlo a un tercero. Así, la rentabilidad total se compone, tanto de flujos por arriendo, más una ganancia de capital al final por la venta del inmueble. De este modo, la rentabilidad esperada es superior a las anteriores, aunque está sujeta a un periodo de inversión mucho más extenso, por lo que los flujos del activo se sitúan en un plazo mucho más largo de tiempo y sujetos a mayor incertidumbre. Sin embargo, la mayor rentabilidad se obtiene en la salida con la venta del activo, apuntando al aumento en la plusvalía.
Estrategia Oportunística: Inversión en desarrollo o adquisición de inmuebles en sectores emergentes con potencial de crecimiento. Alto retorno esperado, pero sujeto a mayor riesgo.
De esta manera, existen diversas estrategias para acceder a las inversiones en activos inmobiliarios, con el fin de mejorar el desempeño de los portafolios en materia de rentabilidades y mayor diversificación. Afortunadamente, existen alternativas que te podrían interesar, por lo que, ¿te gustaría explorarlas?
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